RIFORMA DEL CATASTO e nuovo valore degli immobili

Con il documento esplicativo, redatto dal Ministero dell'Economia, della "Manovra Salva Italia" (Legge 214/11) sono state presentate anche le linee guida per la riforma del catasto, che dovrebbe vedere completamente rivisto il criterio di valutazione della rendita catastale degli immobili, tutt'oggi fermo al censimento fatto negli anni 1988/1989.

Questo nuovo criterio, che favorisce di fatto una maggiore equita' nella determinazione delle basi imponibili, si basera' sostanzialmente sul rispetto del reale valore di mercato degli immobili, passando dall'attuale sistema di valutazione per categorie e classi ad uno che tenga conto della localizzazione dell'immobile e delle sue caratteristiche, sostituendo il vecchio criterio del numero di vani con quello piu' moderno dei metri quadrati.

La riconsiderazione delle rendite catastali degli immobili sara' la base per l'applicazione di tutte le imposte sugli stessi, prima fra tutte l'IMU, Imposta Municipale Unica, con una riduzione, cosi' come garantito dal governo, delle aliquote (ndr. percentuale sull'imponibile che costituisce l'imposta dovuta) al fine di perseguire una riforma a costo zero.

Nel documento, il Ministero riprende quelli che sono i dati riportati dall'Agenzia del Territorio nel volume "Gli immobili in Italia 2011" per cui per le abitazioni il valore di mercato e' pari, in media, a 3,73 volte la base imponibile ai fini ICI; per i canoni di locazione tale valore sale a 6,46 volte la rendita catastale.

Tale incogruenza e' dovuta al fatto che il sistema catasto, nella sua divisione in categorie e classe di valore (ndr.quello che viene definito classamento),  e' fermo al tempo della sua "costruzione" e gli unici aggiornamenti sono stati iniziativa solo dei privati.

Ancora oggi, per esempio, ci sono molti casi di "abitazioni popolari" che continuano a mantenere il loro status,  pur essendo state inglobate nel tessuto urbano e trovandosi quindi in zone centrali hanno subito un aumento conseguente del loro valore di mercato.

Il sistema etimativo del nuovo catasto edilizio urbano sara' basato su 5 criteri ben chiariti nel documento esplicativo della Legge 214/11:

1. la costituzione di un sistema catastale che preveda assieme alla rendita (ndr. il reddito medio ordinariamente ritraibile al netto delle spese di manutenzione e gestione del bene), il valore patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione;

2. la rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari;

3. il superamento del sistema vigente per categorie e classi in relazione agli immobili ordinari, attraverso un sistema di funzioni statistiche che correlino il valore del bene o il reddito dello stesso alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie;

4. il superamento, per abitazioni e uffici, del “vano” come unità di misura della consistenza a fini fiscali, sostituendolo con la “superficie” espressa in metri quadrati;

5. la riqualificazione dei metodi di stima diretta per gli immobili speciali.

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