Per la realizzazione di un intervento edilizio, sia che abbia ad oggetto una semplice manutenzione o la costruzione di un nuovo fabbricato, e' necessario premunirsi dell'opportuno titolo abilitativo.
La vigente disciplina dell'attivita' edilizia trova la sua fonte in quello che e' conosciuto come Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia ossia il D.P.R. 380/2001, entrato in vigore il 30 giugno 2003.
Le domande che spesso ci si pone prima di affrontare delle attivita' edilizie sono tante: quale titolo utilizzare SCIA, super - DIA o permesso di costruire? quali sono le differenze? quali le spese da sostenere? quale la validita' in termini di tempo?Cerchiamo di fare un po' di chiarezza tra le varie tipologie di interventi previsti, la normativa di riferimento, i costi, i vincoli e le sanzioni previste, per essere utili ai tecnici dell'edilizia e non solo.
Le domande che spesso ci si pone prima di affrontare delle attivita' edilizie sono tante: quale titolo utilizzare SCIA, super - DIA o permesso di costruire? quali sono le differenze? quali le spese da sostenere? quale la validita' in termini di tempo?Cerchiamo di fare un po' di chiarezza tra le varie tipologie di interventi previsti, la normativa di riferimento, i costi, i vincoli e le sanzioni previste, per essere utili ai tecnici dell'edilizia e non solo.
Nella sua stesura originaria il T.U. 380/2001 prevedeva solo due titoli abilitativi, oltre alla definizione di attivita' di edilizia libera (art.6), ossia il permesso di costruire agli articoli da 10 a 21 e la denuncia di inizio di attivita' (D.I.A.) agli articoli 22 e 23 .
In sostanza venivano assoggettati a permesso di costruire tutti quelli interventi puntualmente definiti all'art.10 del T.U. e non rientranti nelle opere descritte all'art. 6 (edilizia libera); mentre venivano lasciati alla richiesta di D.I.A. tutti gli interventi residuali che vengono maggiormente determinati con l'aggiornamento al T.U. fatto con il D.Lgs. n. 301 del 27/12/2002 che lascia al richiedente la possibilita' di presentare una D.I.A. anche per alcuni interventi specificati all'art. 10 del T.U. come la ristrutturazione edilizia.
Dalla sua entrata in vigore, il T.U. 380/2001 ha subito riccorrenti modifiche tra cui le piu' rilevanti possono essere sicuramente cosi' evidenziate:
- L. n. 73 del 22/05/2010 (conversione del D.L. n. 40 del 25/03/2010) che ha liberalizzato alcuni interventi minori, ampliando la fattispecie di attivita' edilizia definita "libera" e diversificando le attivita' che possono essere definite totalmente "libere" da quelle che sono soggette a "comunicazione di inizio lavori'.
- L. n. 122 del 30/07/2010 ( conversione del D.L. n. 78 del 31/05/2010) che modificando le disposizioni previste nell'art. 19 della L. n. 241 del 07/08/1990 ha previsto in luogo della D.I.A. un nuovo titolo denominato Segnalazione Certificata di Inizio Attivita' noto con l'acronimo di S.C.I.A.
Con il c.d. Decreto Sviluppo 2011 (L. n.106 del 12/07/2011) si sono poi introdotte altre disposizioni di cui:
- ( art. 5, c.2, lett.c ) di carattere "interpretativo" definisce con chiarezza che la S.C.I.A. sostituisce la D.I.A. per tutti quegli interventi di cui all'art. 22 - comma 1-2 del T.U. 380/2001, mentre trovera' applicazione ancora la D.I.A. o meglio il titolo conosciuto nella prassi come super - D.I.A. per tutti gli interventi previsti per esempio all'art. 22 comma 3 del T.U., in alternativa o sostituzione del permesso di costruire.
- ( art. 5, c.2, lett.b ) disposizione di carattere temporale che riduce il tempo riconosciuto all'amministrazione comunale per vietare la prosecuzione delle attivita' edilizia oggetto della S.C.I.A., riducendolo da 60 gg. a 30 gg.
- ( art. 5, c.2, lett. a, punto 3 ) istituzione del "silenzio - assenso" per il rilascio del permesso di costruire
- ( art. 5, c.2, lett. a, punto 5 ) istituzione di una sorta di "sanatoria edilizia" ex lege se le difformita' presenti nel progetto non superino il 2% delle misure
Quindi in sintesi ora la disciplina dell'attivita' edilizia puo' essere cosi' ricostruita:
A - ATTIVITA' EDILIZIA COMPLETAMENTE LIBERA - interventi edilizi per cui non e' previsto nessun titolo abilitativo ne' alcuna comunicazione
- NORMATIVA DI RIFERIMENTO : art. 6, c.1, T.U. D.P.R. 380/2001
- INTERVENTI PREVISTI :
a) gli interventi di manutenzione ordinaria (l'art. 3, c.1,, lett. a,
T.U. D.P.R. 380/2001 definisce: "... gli interventi edilizi riguardanti le opere
volte alla riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli
edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti
tecnologici esistenti ")
b) gli interventi volti all'eliminazione di
barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di
ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio
c) le opere temporanee per attività di
ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di
attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al
centro edificato
d) i movimenti di terra strettamente
pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e le pratiche
agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari
e) le serre mobili stagionali, sprovviste di
strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività agricola
- VINCOLI : Se sono lavori eseguiti in zone vincolate o su immobili con vincoli storico - architettonici, l'intervento dovra' essere autorizzato dall'autorita' competente alla tutela del vincolo.
B - ATTIVITA' EDILIZIA LIBERA PREVIA COMUNICAZIONE INIZIO LAVORI (CIAL o CIL) - interventi eseguibili senza nessun titolo abilitativo ma previa comunicazione dell'inizio dei lavori da parte dell'interessato
- NORMATIVA DI RIFERIMENTO : art. 6, c.2, c.3 e c.4, del T.U. D.P.R. 380/2001
- INTERVENTI PREVISTI :
a) gli interventi di manutenzione
straordinaria ivi compresa l'apertura di porte interne o
lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti
strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero delle unità
immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici
(l'art. 3, c.1, lett. b,
del T.U. D.P.R. 380/2001: "... le opere e le modifiche necessarie per
rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per
realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che
non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non
comportino modifiche delle destinazioni di uso ")
b) le opere dirette a soddisfare obiettive
esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare
della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni
c) le opere di pavimentazione e di finitura
di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice
di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi
compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non
accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati
d) i pannelli solari, fotovoltaici e termici,
senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al
di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2
aprile 1968, n. 1444
e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli
elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
- VINCOLI : Se sono lavori eseguiti in zone vincolate o su immobili con vincoli storico - architettonici, l'intervento dovra' essere autorizzato dall'autorita' competente alla tutela del vincolo.
- COSTI DA SOSTENERE : Nessuno
DA RICORDARE: Per tutti gli interventi l'interessato provvede alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale entro trenta giorni dal momento della variazione, secondo quanto previsto dall'art. 34-quinquies, comma 2, lettera b), del decreto legge 4/2006 (comma 5).
Inoltre particolare attenzione dovrà, pertanto, essere posta dal Notaio chiamato a stipulare un atto avente per oggetto immobili sui quali siano stati eseguiti interventi edilizi soggetti a comunicazione di inizio lavori ex art. 6, c. 2, T.U. D.P.R. 380/2001 in quanto, se l'intervento è andato ad incidere sul classamento dell'immobile ( stato, consistenza, classe, categoria ), sarà necessaria la denuncia di variazione catastale (e la nuova planimetria); si rammenta, al riguardo, che l'art. 19, c.14, D.L. 78/2010 sopra citato richiede che nel caso di trasferimento di un'unità immobiliare urbana vi deve essere la dichiarazione di parte (o l'attestazione di tecnico abilitato) dalla quale risulti che vi è conformità tra i dati catastali e le planimetrie catastali depositate in Catasto e lo stato di fatto, e ciò a pena di nullità dell'atto di trasferimento
PRESCRIZIONI PARTICOLARI : Alla comunicazione di inizio lavori vanno allegati -
- i dati identificativi dell'impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori
- una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiari preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa né con il committente e che asseveri, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativoSANZIONI : la mancata comunicazione dell'inizio dei lavori ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica (nel caso di interventi di manutenzione straordinaria) comportano la sanzione pecuniaria pari ad euro 258,00. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione.
C - ATTIVITA' EDILIZIA SOGGETTA SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA' - (SCIA)
- INTERVENTI PREVISTI :
- non siano riconducibili all'elenco di cui all'art.
10 T.U. D.P.R. 380/2001 ossia a quegli interventi soggetti al permesso di
costruire (interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica
e di ristrutturazione edilizia che comportino aumento di unità immobiliari,
modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici o,
limitatamente alle zone A, mutamento di destinazione d'uso)
- che non siano riconducibili all'elenco di
cui all'art. 6 T.U. D.P.R. 380/2001 (nel nuovo testo così come riscritto
dalla L. 73/2010 di conversione del D.L. 40/2010 ) ossia agli interventi
ad attività "libera" per i quali non è prescritto nessun
titolo abilitativo nonché agli interventi ad attività "libera "
per i quali è peraltro richiesta la previa comunicazione inizio lavori
- che siano conformi alle previsioni degli
strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi e della disciplina
urbanistico-edilizia vigente
Pertanto saranno soggetti a S.C.I.A, a
titolo esemplificativo, i seguenti interventi:
- gli interventi
di restauro e risanamento conservativo (l'art. 3, c.1, lett. c,
del T.U. D.P.R. 380/2001: "gli interventi edilizi rivolti a conservare
l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme
sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e
strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi
compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il
rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi
accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione
degli elementi estranei all'organismo edilizio")
- i mutamenti
di destinazione d'uso "funzionale"
- gli interventi
di manutenzione straordinaria che riguardino parti strutturali dell'edificio (e
come tali non rientranti nell'ambito di applicazione dell'art. 6, c.2, del T.U.
D.P.R. 380/2001 (relativo all'attività edilizia libera previa comunicazione
inizio lavori)
- i singoli
interventi "strutturali" non costituenti un "insieme sistematico
di opere" e quindi non qualificabili come "ristrutturazione
edilizia", quali ad esempio:
a) il frazionamento di quella che in progetto
approvato era un'unica unità in due o più distinte unità (con l'esecuzione di
opere minime, esclusivamente "interne", per ottenere la fisica
separazione delle unità);
b)l'accorpamento di
quelle che in progetto approvato erano due o più unità in un'unica unità (con
l'esecuzione di opere minime, esclusivamente "interne", per ottenere
la fusione fra le unità)
c) l'ampliamento di fabbricati all'interno
della sagoma esistente che non determini volumi funzionalmente autonomi
c) semplici modifiche prospettiche (ad esempio
apertura o chiusura di una o più finestre, di una o più porte).
- ambito ex art. 22, c.2, T.U. D.P.R.
380/2001
Il ricorso alla S.C.I.A . è,
inoltre, previsto per le varianti a permessi di costruire che non incidono sui
parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione
d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio e non
violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.
- ambito ex art. 137 T.U. D.P.R. 380/2001
Sono pure soggetti a S.C.I.A. (giusta
quanto disposto dall'art. 9, c.1 e c.2, L. 24 marzo 1989, n. 122 così
come modificato dall'art. 137 T.U. D.P.R. 380/2001 i seguenti
interventi:
- realizzazione di parcheggi al piano terra o
nel sottosuolo di fabbricati anche in deroga ai vigenti strumenti urbanistici
- realizzazione di parcheggi ad uso esclusivo
dei residenti nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato purché
non in contrasto con i piani urbani del traffico
Quindi si puo' sintetizzare quali sono gli interventi soggetti a SCIA:
D - SUPER - DIA - Soggetti alla disciplina della super - D.I.A.
(e non invece alla disciplina innovativa della S.C.I.A. ) tutti
quegli interventi per i quali è ammesso il ricorso alla D.I.A. medesima in
alternativa ovvero in sostituzione al permesso di costruire. Si tratta, ad esempio, degli interventi di cui
all'art. 22, c.3, T.U. D.P.R. 380/2001
- manutenzione straordinaria che incide su parti strutturali o se comporta la modifica della destinazione d'uso;
- risanamento e restauro conservativo;
- ristrutturazione edilizia cd. leggera;
- varianti in corso d’opera al permesso di costruire;
- eliminazione di barriere architettoniche che incidono sulla sagoma dell'edificio;
- movimenti di terra non legati ad attività agricole;
- installazione di pannelli solari/fotovoltaici a servizio degli edifici da realizzare all'interno dei centri storici;
- installazione di serbatoi interrati di Gpl oltre i 13 mc.
- TEMPISTICA : L'attività oggetto della S.C.I.A., infatti, può essere iniziata dalla data stessa di presentazione allo SPORTELLO UNICO della S.C.I.A., senza, pertanto, dover attendere il decorso di alcun termine, attivandosi una sorta di silenzio assenso a posteriori.Tuttavia il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti, nel termine di 30 giorni dal ricevimento della S.C.I.A ., adotta motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa, salvo che, ove ciò sia possibile, l'interessato provveda a conformare alla normativa vigente detta attività ed i suoi effetti entro un termine fissato dall'amministrazione, in ogni caso non inferiore a 30 giorni. È fatto comunque salvo il potere dell'amministrazione Comunale di assumere determinazioni in via di autotutela.
- COSTI : E gratuita, ma puo' diventare onerosa a seconda delle amministrazioni comunali e della tipologia di intervento
- SANZIONI : La disciplina applicabile al riguardo è quella dettata per gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla D.I.A. dall'art. 37 T.U. D.P.R. 380/2001, e ciò in forza del rinvio alle norme sull'attività di vigilanza urbanistico edilizia, sulle responsabilità e sulle sanzioni dettate dal T.U. D.P.R. 380/2001 suddetto operato dall'art. 19, c.6bis, L. 241/1990 (così come introdotto dall'art. 5, c.2, lett.b, D.L. 70/2001 ), per cui:
- la realizzazione di
interventi edilizi rientranti nell'ambito di applicazione della S.C.I.A .
in assenza della o in difformità dalla S.C.I.A. comporterà la sanzione
pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile
conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non
inferiore a euro 516,00;
- qualora gli interventi di restauro e di
risanamento conservativo, sono eseguiti su immobili, anche non vincolati,
compresi nei centri storici ( zone classificate "A" dagli
strumenti urbanistici ) il dirigente o il responsabile dell'ufficio
richiederà al Ministero per i beni e le attività culturali apposito parere
vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione
pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile
conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non
inferiore a euro 516,00. Se il parere non verrà reso entro sessanta giorni dalla
richiesta, il dirigente o il responsabile dell'ufficio provvederà
autonomamente.
Anche per gli interventi in assenza o in
difformità della S.C.I.A . si potrà ottenere la sanatoria ;
pertanto:
- ove l'intervento realizzato risulti
conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della
realizzazione dell'intervento, sia al momento della presentazione della
domanda, il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile potranno
ottenere la sanatoria dell'intervento versando la somma, non superiore a euro 5.164,00 e non inferiore ad . 516,00 euro, stabilita dal responsabile del
procedimento in relazione all'aumento di valore dell'immobile valutato
dall'Agenzia del territorio.
- la presentazione spontanea della S.C.I.A.,
effettuata quando l'intervento è in corso di esecuzione, comporterà il
pagamento, a titolo di sanzione, della somma di . 516,00 (ferma restando la
possibilità per il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale,
in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti, di adottare,
entro i successivi 30 giorni, motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione
dell'attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa)
La mancata presentazione della S.C.I.A. non
comporta l'applicazione di sanzioni penali
- INTERVENTI PREVISTI :
- interventi di
ristrutturazione "maggiore" ex art. 10, c.1, lett. c, ,
T.U. D.P.R. 380/2001 (ossia gli interventi che portino ad un organismo
edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di
unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle
superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee
A, comportino mutamenti della destinazione d'uso)
- interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti
Fonte:
- interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti
- SANZIONI : la violazione della superDIA comporta le stesse sanzioni amministrative e penali previste per le violazioni del permesso di costruire (art. 44, comma 2-bis).
- TEMPISTICA : Ha validita' 3 anni
- COSTI : come il permesso di costruire. Gli interventi di cui al comma 3 sono, infatti, soggetti al contributo di costruzione (art. 22, comma 5);
- ULTERIORI PRESCRIZIONI rispetto agli allegati al presentazione del titolo :
- denuncia del propprietario dell'immobile fatta almeno 30 gg. prima dell'effettivo inizio dei lavori da presentarsi al SUE.
- una dettagliata relazione che asseveri da parte di un tecnico abilitato la conformita' delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti; nonche' il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico sanitarie.
- elaborati progettuali comuni ed atti di assenso
Adesso un confronto tratto da uno studio civilistico n. 325-2011-C dell' 08/06/2011:
INIZIO LAVORI
|
|
LA SUPER D.I.A.
|
LA S.C.I.A.
|
La Super-D.I.A. deve essere presentata allo SPORTELLO UNICO 30
giorni prima dell'effettivo inizio dei lavori. Così dispone l'art. 23, c.1, T.U.
D.P.R. 380/2001 .
In sostanza non si può dare inizio ai
lavori se non dopo il decorso di trenta giorni dalla data di presentazione
della Super-D.I.A.
Tuttavia il dirigente o il responsabile del
competente ufficio comunale, ove entro il suddetto termine di 30 giorni,
riscontri l'assenza di una o più delle condizioni stabilite, deve notificare
all'interessato l'ordine motivato di non effettuare il previsto intervento.
E' comunque salva la facoltà di ripresentare la Super-D.I.A., con le
modifiche o le integrazioni necessarie per renderla conforme alla normativa
urbanistica ed edilizia.
|
Su questo punto la disciplina in materia di S.C.I.A. diverge
nettamente da quella dettata in tema di D.I.A.
L'attività oggetto della S.C.I.A., infatti,
può essere iniziata dalla data stessa di presentazione allo SPORTELLO UNICO
della S.C.I.A., senza, pertanto, dover attendere il decorso di alcun
termine.
Tuttavia il dirigente o il responsabile del
competente ufficio comunale, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei
presupposti, nel termine di 30 giorni dal ricevimento della S.C.I.A .,
adotta motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'attività e di
rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa, salvo che, ove ciò sia
possibile, l'interessato provveda a conformare alla normativa vigente detta
attività ed i suoi effetti entro un termine fissato dall'amministrazione, in
ogni caso non inferiore a 30 giorni. È fatto comunque salvo il potere
dell'amministrazione Comunale di assumere determinazioni in via di
autotutela.
Il termine di 30 giorni concesso al Comune
per vietare la prosecuzione dell'attività è stato così fissato dal D.L.
70/2011 , in deroga al termine di 60 giorni previsto in via generale per
la S.C.I.A., ed è previsto nel comma 6bis dell'art. 19 legge
241/1990 così come introdotto dal D.L. 70/2011 suddetto.
Decorso il termine (30 gg.) per l'adozione
dei provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'attività e di rimozione
degli eventuali effetti dannosi, all'amministrazione è consentito intervenire
solo in presenza del pericolo di un danno per il patrimonio artistico e
culturale, per l'ambiente, per la salute, per la sicurezza pubblica o la
difesa nazionale e previo motivato accertamento dell'impossibilità di
tutelare comunque tali interessi mediante conformazione dell'attività dei
privati alla normativa vigente.
|
DOCUMENTAZIONE INTEGRATIVA
|
|
LA SUPER D.I.A.
|
LA S.C.I.A.
|
La Super-D.I.A. deve essere accompagnata da una relazione
dettagliata a firma di un progettista abilitato e dagli opportuni elaborati
progettuali, relazione nella quale deve essere asseverata la conformità delle
opere da realizzare agli strumenti urbanistici adottati o approvati ed ai
regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di
quelle igienico-sanitarie.
Deve inoltre essere corredata
dall'indicazione dell'impresa cui sono affidati i lavori.
Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, in
caso di falsa attestazione del professionista abilitato, informa l'autorità
giudiziaria e il consiglio dell'ordine di appartenenza.
|
L'art. 19, L. 241/1990 (nel suo nuovo testo) dispone che
" la S.C.I.A. è corredata dalle attestazioni e asseverazioni di
tecnici abilitati " e che " tali attestazioni e
asseverazioni sono corredate dagli elaborati tecnici necessari per consentire
le verifiche di competenza dell'amministrazione "
La disciplina dettata in materia edilizia
dal T.U. D.P.R. 380/2001 (con riguardo alla D.I.A. ) appare
pertanto sul punto compatibile con la disciplina dettata in via generale per
la S.C.I.A. dall'art. 19, L. 241/1990 (nel suo nuovo testo) per
cui anche la S.C.I.A. presentata ai fini edilizi dovrà essere
accompagnata da una relazione dettagliata a firma di un progettista abilitato
e dagli opportuni elaborati progettuali, relazione nella quale dovrà essere
asseverata la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici
adottati o approvati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto
delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie; la S.C.I.A .
dovrà, inoltre, essere corredata dall'indicazione dell'impresa cui sono
affidati i lavori.
In tema di sanzioni l'art. 19, c.6, L.
241/1990 (nel suo nuovo testo) prevede che " ove il fatto non
costituisca più grave reato, chiunque, nelle dichiarazioni o attestazioni o
asseverazioni che corredano la S.C.I.A., dichiara o attesta falsamente
l'esistenza dei requisiti o dei presupposti di cui al comma 1, è punito con
la reclusione da uno a tre anni "; si ritiene che la suddetta
sanzione, specificatamente prevista dalla disciplina in materia di S.C.I.A
., sia applicabile anche al tecnico abilitato nel caso di false
dichiarazioni ed attestazioni nella relazione e/o negli elaborati progettuali
presentati a corredo della S.C.I.A.
Sotto il profilo procedurale, nulla disponendo, al riguardo, l'art. 19,
L. n. 241/1990 (nuovo testo), troverà applicazione, la specifica
disciplina dettata in materia dal T.U. D.P.R. 380/2001 , che non
appare incompatibile con quella dettata dalla norma generale; pertanto il
dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, in caso di falsa
attestazione del professionista abilitato, informerà l'autorità giudiziaria e
il consiglio dell'ordine di appartenenza.
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EFFICACIA
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LA SUPER D.I.A.
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LA S.C.I.A.
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La Super-D.I.A. ha efficacia limitata a tre anni; i lavori non
ultimati entro tale termine possono essere completati previa presentazione di
una nuova Super-D.I.A .
Ultimato l'intervento, l'interessato è
tenuto a comunicare allo sportello unico la data di ultimazione dei lavori; a
sua volta, il progettista o un tecnico abilitato rilascia un certificato di
collaudo finale, con il quale deve attestare la conformità dell'opera al
progetto presentato con la Super-D.I.A.; detto certificato va
presentato allo sportello unico, unitamente alla ricevuta dell'avvenuta
presentazione della variazione catastale conseguente alle opere realizzate o
a dichiarazione che le stesse non hanno comportato modificazioni del
classamento; quest'ultima prescrizione si pone in stretta correlazione con la
normativa dettata dall'art. 19, D.L. 31 maggio 2010 n. 78 , convertito
con L. 30 luglio 2010 n. 122 , volta a garantire l'aggiornamento delle
banche dati immobiliari (Catasto e Conservatoria dei RR.II.); particolare
attenzione dovrà, pertanto, essere posta dal Notaio chiamato a stipulare un
atto avente per oggetto immobili sui quali siano stati eseguiti interventi
edilizi soggetti a super-D.I.A ., in quanto, se l'intervento è andato
ad incidere sul classamento dell'immobile ( stato, consistenza, classe,
categoria ), sarà necessaria la denuncia di variazione catastale (e la
nuova planimetria); si rammenta, al riguardo, che l'art. 19, c.14, D.L.
78/2010 sopra citato richiede che nel caso di trasferimento di un'unità
immobiliare urbana vi deve essere la dichiarazione di parte (o l'attestazione
di tecnico abilitato) dalla quale risulti che vi è conformità tra i dati
catastali e le planimetrie catastali depositate in Catasto e lo stato di
fatto, e ciò a pena di nullità dell'atto di trasferimento.
La mancanza del certificato di collaudo
finale, e dell'eventuale variazione catastale, comporta l'applicazione della
sanzione di . 516,00.
Nel caso della Super-D.I.A. , la
sussistenza del titolo è provata con la copia della stessa, dalla quale
risulti la data di ricevimento della denuncia, l'elenco di quanto presentato
a corredo del progetto, nonché l'attestazione del professionista abilitato, e
gli atti di assenso eventualmente necessari.
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Nessuna disposizione particolare risulta dettata con riguardo
all'efficacia della S.C.I.A. (né risultava dettata dalla norma
generale in materia di D.I.A. )
La disciplina "specifica" dettata
in materia edilizia dal T.U. D.P.R. 380/2001 (con riguardo alla D.I.A.) appare
pertanto sul punto compatibile con la disciplina dettata in via
generale per la S.C.I.A. dall' art. 19 legge 241/1990 (nel suo
nuovo testo) per cui si ritiene che:
- anche la S.C.I.A . presentata ai
fini edilizi abbia efficacia limitata a tre anni dalla data della sua
presentazione;
- i lavori non ultimati entro tale termine
possano essere completati previa presentazione di una nuova S.C.I.A.;
- l'interessato sia comunque tenuto a
comunicare allo sportello unico la data di ultimazione dei lavori;
- ultimato l'intervento, il progettista o
un tecnico abilitato debba rilasciare un certificato di collaudo finale, con
il quale attestare la conformità dell'opera al progetto presentato con la S.C.I.A.;
detto certificato dovrà essere presentato allo sportello unico,
unitamente alla ricevuta dell'avvenuta presentazione della variazione
catastale conseguente alle opere realizzate o a dichiarazione che le stesse
non hanno comportato modificazioni del classamento; particolare attenzione
dovrà, pertanto, essere posta dal Notaio chiamato a stipulare un atto avente
per oggetto immobili sui quali siano stati eseguiti interventi edilizi
soggetti a S.C.I.A , in quanto, se l'intervento è andato ad incidere
sul classamento dell'immobile ( stato, consistenza, classe, categoria ),
sarà necessaria la denuncia di variazione catastale (e la nuova planimetria);
si rammenta, al riguardo, che l'art. 19, D.L. 31 maggio 2010 n. 78 ,
convertito con L. 30 luglio 2010 n. 122 richiede che nel caso di
trasferimento di un'unità immobiliare urbana vi deve essere la dichiarazione
di parte (o l'attestazione di tecnico abilitato) dalla quale risulti che vi è
conformità tra i dati catastali e le planimetrie catastali depositate in
Catasto e lo stato di fatto, e ciò a pena di nullità dell'atto
di trasferimento.
Si ritiene, inoltre, che:
- la mancanza del certificato di collaudo finale,
e dell'eventuale variazione catastale, comporterà, anche nel caso di ricorso
alla S.C.I.A., l'applicazione della sanzione di . 516,00;
- che, anche nel caso della S.C.I.A. ,
la sussistenza del titolo è provata con la copia della stessa, dalla quale
risulti la data di ricevimento della segnalazione, l'elenco di quanto
presentato a corredo del progetto, nonché l'attestazione del professionista
abilitato, e gli atti di assenso eventualmente necessari.
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VINCOLO AMBIENTALE PAESAGGISTICO e CULTURALE
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LA SUPER D.I.A.
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LA S.C.I.A.
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E' ammesso il ricorso alla Super-D.I.A. anche per immobili
soggetti a vincoli di tutela storico-artistica o paesaggistica ambientale;
peraltro la realizzazione degli interventi soggetti a Super-D.I.A. riguardanti
immobili sottoposti a tutela storico-artistica o paesaggistica-ambientale, è
subordinata al preventivo rilascio del parere o dell'autorizzazione richiesti
dalle relative previsioni normative. Nell'ambito delle norme di tutela
rientrano, in particolare, le disposizioni di cui al D.lgs. n. 42/2004
(Codice dei beni culturali e del paesaggio) . Al riguardo l'art. 23,
c.3 e c. 4, T.U. D.P.R. 380/2001 distingue a seconda che:
- l'intervento oggetto di Super-D.I.A. sia
sottoposto ad un vincolo la cui tutela compete, anche in via di delega, alla
stessa amministrazione comunale; in questo caso il termine di trenta giorni
per dare inizio ai lavori decorre dal rilascio del relativo atto di assenso.
Ove tale atto non sia favorevole, la denuncia è priva di effetti.
- l'intervento oggetto di Super-D.I.A. sia
sottoposto ad un vincolo la cui tutela non compete all'amministrazione
comunale; in questo caso ove il parere favorevole del soggetto preposto alla
tutela non sia stato allegato alla denuncia, il competente ufficio comunale
convoca una conferenza di servizi ai sensi della L. 241/1990 . Il
termine di trenta giorni per dare inizio ai lavori decorre dall'esito della
conferenza. In caso di esito non favorevole, la denuncia è priva di effetti.
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Su questo punto la disciplina in materia di S.C.I.A. sembrerebbe
divergere da quella dettata in tema di D.I.A.: l 'art. 19, c.1, L.
241/1990 (nel suo nuovo testo) stabilisce, infatti, che " ogni
atto di autorizzazione, licenza, concessione non costitutiva, permesso o
nulla osta comunque denominato, ..... il cui rilascio dipenda esclusivamente
dall'accertamento di requisiti e presupposti richiesti dalla legge o da atti
amministrativi a contenuto generale, ... è sostituito da una segnalazione
dell'interessato, con la sola esclusione dei casi in cui sussistano vincoli
ambientali, paesaggistici o culturali ......." . Pertanto
sembrerebbe escluso il ricorso alla S.C.I.A. per gli immobili soggetti
a vincoli di tutela storico-artistica o paesaggistica ambientale (come,
peraltro, previsto originariamente per la D.I.A. con la disciplina
iniziale introdotta dalla L. 23 dicembre 1996, n. 662, che escludeva
in maniera tassativa la possibilità di avvalersi della D.I.A. per
interventi su immobili "vincolati", disciplina successivamente
modificata in senso più liberale dapprima dalla L. 21 dicembre 2001, n.
443, e successivamente dal T.U. D.P.R. 380/2001 )
Senonché su questo punto era già, a suo
tempo, intervenuto il Ministero per la Semplificazione Normativa , il
quale con la già citata nota datata 16 settembre 2010, nota con la quale
aveva sostenuto l'applicabilità della S.C.I.A. in materia edilizia,
aveva anche precisato che l'esclusione cui si riferisce la norma in commento,
con riguardo ai vincoli di tutela storico-artistica o paesaggistica
ambientale, non riguarda tanto il titolo edilizio bensì il parere
dell'autorità preposta alla tutela dei vincoli suddetti. Così, infatti, si
leggeva nella nota del Ministero: " in caso di intervento edilizio in
zona sottoposta a vincolo permane l'onere di acquisizione ed allegazione alla
S.C.I.A. dello specifico atto di assenso dell'ente preposto alla tutela del
vincolo stesso; tale atto, in virtù dell'espressa previsione dell'art. 19
primo comma della legge 241 del 1990 ("con la sola esclusione dei casi
in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali") non
può essere sostituito dalla S.C.I.A."
Tale posizione sembra in sostanza
confermata anche dal D.L. 70/2011 ove all'art. 5, c.2, lett.c, recante
la disposizione di carattere interpretativo, si afferma che " nei
casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, la
S.C.I.A. non sostituisce gli atti di autorizzazione o nulla osta, comunque
denominati, delle amministrazioni preposte alla tutela dell'ambiente e del
patrimonio culturale."
Pertanto, in virtù dell'interpretazione
fornita dal Ministero, come corroborata dalla successiva norma
"interpretativa" dettata dal D.L. 70/2011 , si deve
concludere nel senso che, fermo restando che il parere dell'ente preposto
alla tutela del vincolo non potrà essere sostituito da una S.C.I.A .,
deve ammettersi la S.C.I.A. anche per immobili soggetti a vincoli di
tutela storico-artistica o paesaggistica ambientale, purché alla stessa sia
allegato il prescritto nulla osta e/o parere favorevole .
Una volta ritenuto ammissibile il ricorso
alla S.C.I.A. anche per immobili soggetti a vincoli di tutela
storico-artistica o paesaggistica ambientale, va rilevato come la disciplina
"specifica" dettata con riguardo alla D.I.A dal T.U.
D.P.R. 380/2001 ( art. 23 c.3 e c.4 ) non possa trovare
applicazione in quanto incompatibile con la specifica disciplina dettata per
la S.C.I.A . in ordine al momento dal quale si può dare inizio ai
lavori .
Pertanto il parere favorevole dell'ente
preposto alla tutela del vincolo deve essere già stato rilasciato nel momento
in cui viene presentata la S.C.I.A. e deve essere allegato alla S.C.I.A.
stessa, in quanto è dal momento di presentazione della S.C.I.A. che
l'interessato può dare inizio ai lavori. Tant'è vero che lo stesso Ministero
della Semplificazione Normativa, nella propria nota interpretativa sopra
citata, non aveva mancato di sottolineare come nel caso di specie vi fosse a
carico dell'interessato "l'onere di acquisizione ed allegazione alla
S.C.I.A. dello specifico atto di assenso dell'ente preposto alla tutela del
vincolo"
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CONTRIBUTO CONCESSORIO
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LA SUPER D.I.A.
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LA S.C.I.A.
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In base alla disciplina dettata dal T.U. D.P.R.
380/2001 solo gli interventi soggetti a Super-D.I.A. e di cui
all'art. 22, c.3, T.U. D.P.R. 380/2001 sono soggetti al contributo
concessorio di cui dell'art. 16 T.U. D.P.R. 380/2001, in quanto per
tali interventi il ricorso alla Super-D.I.A. è pur sempre previsto in
alternativa rispetto al permesso di costruire (per gli stessi, pertanto
rimane ferma la disciplina sostanziale prevista per gli interventi soggetti a
permesso di costruire: contributo concessorio, sanzioni penali, ecc.)
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Nessuna disposizione particolare risulta dettata con riguardo
all'obbligo di corresponsione del contributo concessorio in caso di
presentazione della S.C.I.A.
La disciplina "specifica" dettata
in materia edilizia dal T.U. D.P.R. 380/2001 (con riguardo alla D.I.A.
) appare pertanto sul punto compatibile con la disciplina dettata in via
generale per la S.C.I.A. dall'art. 19 L. 241/1990 (nel suo
nuovo testo), per cui sarà necessario fare riferimento alla vigente
legislazione regionale, spettando, alle Regioni individuare le tipologie di
intervento soggette a S.C.I.A (e già soggette a D.I.A. )
assoggettate a contributo concessorio, definendo criteri e parametri per la
relativa determinazione ( art. 22, c.5, T.U. D.P.R. n. 380/2001) .
In mancanza di specifica disposizione regionale gli interventi
soggetti a S.C.I.A. debbono considerarsi " gratuiti "
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DISCIPLINA REGIONALE
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LA SUPER D.I.A.
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LA S.C.I.A.
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Da segnalare che gli interventi soggetti a Super-D.I.A. possono
variare da Regione a Regione:
- sia a sensi dell'art. 22, c.4, T.U.
D.P.R. 380/2001 in base al quale le Regioni possono ampliare o ridurre
l'ambito applicativo delle disposizioni relative agli interventi soggetti a Super-D.I.A.
(e di cui all'art. 22, c.3, T.U. D.P.R. n. 380/2001 )
- che a sensi dell'art. 10, c.3, T.U. D.P.R. 380/2001 in base
al quale le Regioni possono individuare con apposita legge ulteriori
interventi oltre a quelli indicati dal medesimo art. 10 del T.U. che in
relazione all'incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, siano
sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire (riducendo
l'ambito di applicazione della Super-D.I.A. ).
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Anche su questo punto è intervenuta la norma interpretativa di cui al
D.L. 70/2011 , che ha precisato che la disciplina in tema di S.C.I.A.
non si applica in tutti i casi in cui la D.I.A., in base alla
normativa statale o regionale, sia alternativa o sostitutiva del permesso di
costruire e quindi non solo nei casi disciplinati dall'art. 22, c.3, T.U.
D.P.R. 380/2001 ma anche nei casi eventualmente disciplinati da una legge
regionale (in attuazione della facoltà di cui all'art. 22, c.4, medesimo
T.U .).
In questo senso si era anche espresso il Ministero della
Semplificazione Normativa nella succitata nota interpretativa del 16
settembre 2010: " al riguardo è avviso dello scrivente Ufficio che la
disciplina della S.C.I.A. non si applichi alla D.I.A. alternativa al permesso
di costruire e che le leggi regionali previgenti con le quali è stata
esercitata la facoltà prevista dall'art. 22, comma 4, del D.P.R. n. 380 del
2001 non siano state incise dall'entrata in vigore dell'art. 49 della L. n.
122 del 2010 ".
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E - ATTIVITA' EDILIZIA SOGGETTA A RILASCIO DI PERMESSO DI COSTRUIRE -
- INTERVENTI PREVISTI :
- gli interventi di nuova
costruzione ( art. 3, c.1, lett. e, del T.U. D.P.R.
380/2001: ".... quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del
territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti.
Sono comunque da considerarsi tali:
e.1) la costruzione di manufatti edilizi
fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno
della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali,
quanto previsto alla lettera e.6);
e.2) gli interventi di urbanizzazione
primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;
e.3) la realizzazione di infrastrutture e
di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via
permanente di suolo inedificato;
e.4) l'installazione di torri e tralicci
per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di
telecomunicazione;
e.5) l'installazione di manufatti leggeri,
anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes,
campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni,
ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano
diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee;
e.6) gli interventi pertinenziali che le
norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al
pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di
nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume
superiore al 20% del volume dell'edificio principale;
e.7) la realizzazione di depositi di merci
o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto
ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente
del suolo inedificato
- interventi di
ristrutturazione urbanistica (art. 3, c.1, lett. f,
del T.U. D.P.R. 380/2001: ".. quelli rivolti a sostituire l'esistente
tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico
di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli
isolati e della rete stradale)
- interventi di
ristrutturazione edilizia (art. 3, c.1, lett. d,
del T.U. D.P.R. 380/2001: "... gli interventi rivolti a trasformare gli
organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare
ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali
interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi
costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi
elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia
sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con
la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole
innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica)
DA RICORDARE: Il permesso di costruire e' :
DA RICORDARE: Il permesso di costruire e' :
- un atto tipico: deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile del competente Ufficio Comunale nel rispetto delle leggi, dei regolamenti e degli strumenti urbanistici al proprietario o a chi abbia titolo per richiederla (es. superficiario) (artt. 11 e 13 T.U. D.P.R. 380/2001); l'eventuale diniego, pertanto, deve essere motivato ed indicare le prescrizioni di legge, dello strumento urbanistico o del regolamento in contrasto con la relativa domanda
- un atto trasferibile: il permesso è trasferibile, insieme all'immobile, ai successori ed aventi causa; esso peraltro non incide sulla titolarità della proprietà o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati per effetto del suo rilascio (art. 11 T.U. D.P.R. 380/2001); il permesso ha pertanto natura reale e non personale. Può essere trasferito insieme all'area. Necessita un provvedimento di voltura che peraltro non dà luogo ad un nuovo permesso (solo cambio di intestazione)
- COSTI : Il permesso di costruire è atto oneroso (art. 11, c2, e art. 16 T.U. D.P.R. 380/2001). Il suo rilascio è subordinato al versamento del contributo concessorio articolato in 2 quote:
- una commisurata
all'incidenza delle spese di urbanizzazione primaria e secondaria (stabilita
con delibera del Consiglio Comunale sulla base di tabelle parametriche definite
dalla Regioni), da versarsi all'atto del rilascio del permesso di costruire (su
richiesta dell'interessato può essere rateizzata) (a scomputo totale o parziale
della quota dovuta il concessionario può obbligarsi a realizzare direttamente
le opere di urbanizzazione con le modalità e garanzie stabilite dal Comune con
conseguente acquisizione delle opere realizzate al patrimonio indisponibile del
Comune)
- una proporzionata al
costo di costruzione (su parametri fissati dalle Regioni) da versarsi in corso
d'opera con le modalità e le garanzie stabilite dal Comune e comunque non oltre
60 gg. dalla ultimazione delle opere
- ULTERIORI PRESCRIZIONI :
Il D.L. 70/2011 ha inciso profondamente sulla
disciplina del procedimento di rilascio del permesso di costruire, introducendo
il meccanismo del silenzio assenso. L'intero procedimento di rilascio può
essere così ricostruito:
a) la domanda per
il rilascio del permesso di costruire, sottoscritta da uno dei soggetti
legittimati, va presentata allo sportello unico corredata da un'attestazione
concernente il titolo di legittimazione, dagli elaborati progettuali richiesti
dal regolamento edilizio, e quando ne ricorrano i presupposti, dagli altri
documenti previsti dalla parte II del T.U. D.P.R. 380/2001 (ad esempio
la dichiarazione di professionista abilitato di conformità degli elaborati alle
disposizioni in materia di accessibilità e di superamento delle barriere
architettoniche di cui all'art. 77, le specifiche relazioni tecniche previste
per il caso di costruzione in zone sismiche, ecc. ecc.). La domanda potrà
essere presentata anche in modalità telematica.
La domanda (in funzione proprio del
meccanismo del silenzio assenso introdotto dal D.L. 70/2011) dovrà essere
accompagnata da una dichiarazione del progettista abilitato che asseveri la
conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati ed adottati, ai
regolamenti edilizi vigenti, e alle altre normative di settore aventi incidenza
sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, alle norme
antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie nel caso in cui la
verifica in ordine a tale conformità non comporti valutazioni
tecnico-discrezionali, alle norme relative all'efficienza energetica (in
precedenza era prevista solo la possibilità di presentare in sostituzione del
parere dell'A.S.L. un'autocertificazione circa la conformità del progetto alle
norme igienico-sanitarie nel caso in cui il progetto riguardasse interventi di
edilizia residenziale ovvero la verifica in ordine a tale conformità non
comportasse valutazioni tecnico-discrezionali) .
b) Lo sportello
unico comunica entro dieci giorni al richiedente il nominativo del
responsabile del procedimento;
c) Entro sessanta
giorni dalla presentazione della domanda, il responsabile del procedimento
cura l'istruttoria e valutata la conformità del progetto alla normativa
vigente, formula una proposta di provvedimento, corredata da una
dettagliata relazione, con la qualificazione tecnico-giuridica dell'intervento
richiesto. Detto termine può essere interrotto una sola volta dal responsabile
del procedimento, entro trenta giorni dalla presentazione della domanda,
esclusivamente per la motivata richiesta di documenti che integrino o
completino la documentazione presentata e che non siano già nella disponibilità
dell'amministrazione; in tal caso, il termine ricomincia a decorrere dalla data
di ricezione della documentazione integrativa.
d) Il
provvedimento finale è adottato dal dirigente o dal responsabile dell'ufficio, entro
il termine di trenta giorni dalla proposta di cui sub c). Dell'avvenuto
rilascio del permesso di costruire è data notizia al pubblico mediante
affissione all'albo pretorio. Il termine è di quaranta giorni nel caso di
comunicazione dei motivi ostativi all'accoglimento della domanda, ai sensi
dell'art. 10- bis legge 7 agosto 1990 n.241 (essendo riconosciuto
all'istante il termine di dieci giorni per presentare proprie osservazioni).
e) I termini di
cui sopra sono raddoppiati per i comuni con più di 100.000 abitanti,
nonché per i progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione
del responsabile del procedimento.
f) Decorso
inutilmente il termine per l'adozione del provvedimento conclusivo, ove il
dirigente o il responsabile dell'ufficio non abbia opposto motivato diniego,
sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il
silenzio-assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli
ambientali, paesaggistici o culturali.
g) Qualora
l'immobile oggetto dell'intervento sia sottoposto ad un vincolo la cui
tutela compete, anche in via di delega, alla stessa amministrazione comunale
, il termine di cui sub d) decorre dal rilascio del relativo atto di
assenso. Ove tale atto non sia favorevole, decorso il termine per l'adozione
del provvedimento conclusivo, sulla domanda di permesso di costruire si intende
formato il silenzio-rifiuto
h) Qualora
l'immobile oggetto dell'intervento sia sottoposto ad un vincolo la cui tutela non
compete all'amministrazione comunale , ove il parere favorevole del
soggetto preposto alla tutela non sia prodotto dall'interessato, il competente
ufficio comunale acquisisce il relativo assenso mediante conferenza di servizi
ai sensi della L. 241/1990 . Il termine di cui sub d) decorre dall'esito
della conferenza. In caso di esito non favorevole, decorso il termine per
l'adozione del provvedimento conclusivo, sulla domanda di permesso di costruire
si intende formato il silenzio-rifiuto .
i) Il termine per
il rilascio del permesso di costruire per gli interventi soggetti a S.C.I.A.
per i quali, peraltro l'interessato, preferisce ricorrere al permesso di costruire,
così come consentito dall'art. 22, c.7, T.U. D.P.R. 380/2001 , è di
settantacinque giorni dalla data di presentazione della domanda
l) Sono,
comunque, fatte salve le disposizioni contenute nelle leggi regionali che
prevedano misure di ulteriore semplificazione e ulteriori riduzioni di termini
procedimentali
m) Ove il fatto
non costituisca più grave reato, chiunque, nelle dichiarazioni o attestazioni o
asseverazioni inerenti il procedimento di rilascio del permesso di costruire,
dichiara o attesta falsamente l'esistenza dei requisiti o dei presupposti cui è
subordinato il rilascio del premesso stesso è punito con la reclusione da uno a
tre anni. In tali casi, il responsabile del procedimento informa il competente
ordine professionale per l'irrogazione delle sanzioni disciplinari
La novità introdotta dal D.L. 70/2011 con
riguardo al procedimento di rilascio del permesso di costruire ha un indubbio
rilievo anche per l'attività notarile . Si era già avuto modo di
osservare come la questione della forma del permesso di costruire non possa non
avere riflessi per l'attività notarile, stante l'obbligo, a pena di
nullità di gran parte degli atti immobiliari, di indicare in atto gli estremi
del permesso di costruire ( art. 46 T.U. D.P.R. 380/2001). Nel caso di
formazione del permesso di costruire per silenzio-assenso non vi sarà,
peraltro, un titolo "formale" del quale citare in atto gli estremi
identificativi (data di rilascio, numero di protocollo, ecc.). Sarà gioco forza
per il Notaio indicare in atto i presupposti e gli elementi costitutivi del
silenzio assenso che si è formato. Così si dovrà far constare dall'atto:
- la data di presentazione della domanda di
rilascio del permesso di costruire (precisando anche che detta domanda era
completa di tutta la documentazione tecnica e progettuale prescritta per lo
specifico intervento così come richiesta dalla vigente normativa)
- l'Ufficio Comunale cui la domanda è stata
presentata
- l'avvenuto pagamento del contributo
concessorio (si rammenta al riguardo che la quota del contributo proporzionata
al costo di costruzione può essere versata in corso d'opera e comunque entro i
60 gg. dalla ultimazione delle opere)
- l'avvenuto decorso dei termini previsti
dalla normativa (eventuale di fonte regionale) senza che sia intervenuto il
rilascio del provvedimento o il rilascio di un provvedimento espresso di
diniego
- la mancanza di richieste di integrazione
della documentazione da allegare alla domanda e quindi la mancanza di cause di
sospensione del decorso del termine per la presentazione della documentazione
integrativa richiesta
- l'assenza di vincoli ambientali,
paesaggistici o culturali ovvero l'osservanza delle specifiche procedure e dei
diversi termini previsti dalla nuova normativa in presenza di tali vincoli.
Per quanto concerne le modalità
redazionali , è ragionevole pensare che tutti gli elementi sopra descritti,
ossia gli elementi costitutivi del silenzio assenso, possano essere fatti
risultare dall'atto nella forma della dichiarazione di parte (alienante o
condividente), non essendo prescritta, in questa materia, una specifica
attestazione da parte del Notaio rogante. Infatti tutta la legislazione in
materia urbanistica ed edilizia, per quanto attiene i requisiti formali da
osservare negli atti negoziali, si fonda sulla dichiarazione di parte (in
questo sia l'art. 40, c.2, L. 47/1985 che l'art. 46, c.1, T.U. D.P.R.
380/2001 ).
Il Notaio, ovviamente, non sarà tenuto ad
effettuare controlli sulla regolarità edlizio-urbanistica del procedimento
conclusosi con il silenzio assenso, non avendone neppure la competenza; il
Notaio non potrà che limitarsi ad una verifica puramente formale circa la
sussistenza dei presupposti del silenzio assenso ed a ricevere, per riprodurla
in atto, la dichiarazione di parte.
Lo sportello unico per l'edilizia
Con l'art. 13 (comma 2, lett. a) e b) del decreto-legge 83/2012 sono state introdotte disposizioni volte a rafforzare lo sportello unico per l'edilizia (SUE), disciplinato dall'art. 5 del T.U., attribuendo all'ufficio maggiori competenze decisorie e istruttorie, al fine di accelerare le procedure amministrative e ridurre gli incombenti a carico dei privati.
Già con il D.L. 70/2011 la disposizione vedeva inserito il comma 4-bis al fine di sancire l'obbligo della modalità telematica sia per la presentazione delle domande, delle dichiarazioni, segnalazioni, comunicazioni e relativi elaborati tecnici o allegati, nonché per l'inoltro telematico della documentazione alle altre amministrazioni interessate.
Attraverso alcune novelle all'art. 5, lo SUE costituirà l'unico punto di accesso per il privato interessato in relazione a tutte le vicende amministrative riguardanti il titolo abilitativo e l'intervento edilizio oggetto dello stesso, al fine di fornire una risposta tempestiva in luogo di tutte le pubbliche amministrazioni coinvolte nel procedimento (comprese quelle preposte alla tutela ambientale, paesaggistico-territoriale, del patrimonio storico-artistico o alla tutela della salute e della pubblica incolumità), oltre ad essere l'unico ufficio ad acquisire direttamente - da tali amministrazioni -, tutti gli atti di assenso comunque denominati (anche mediante conferenza di servizi).
Il ruolo dello SUE viene rafforzato altresì dal divieto espresso - in capo a tutti gli altri uffici comunali e altre amministrazioni pubbliche interessati al procedimento - di trasmettere al richiedente atti autorizzatori, nulla osta, pareri o atti di consenso, anche a contenuto negativo, comunque denominati, a cui si affianca l'obbligo (per le medesime amministrazioni e uffici) di trasmettere immediatamente allo sportello tutte le denunce, le domande, le segnalazioni, gli atti e la documentazione ad esse eventualmente presentati, dandone comunicazione al richiedente. La novella sopprime il comma 4 relativo all'obbligo di indire la conferenza di servizi per l'acquisizione degli atti di assenso preliminari in determinate materie (quali le autorizzazioni e certificazioni del competente ufficio tecnico della regione, per le costruzioni in zone sismiche; assenso dell'amministrazione militare per le costruzioni nelle zone di salvaguardia contigue ad opere di difesa dello Stato o a stabilimenti militari; le autorizzazioni doganali e demaniali; le autorizzazioni e pareri in materia di beni culturali e paesaggio o di tutela idrogeologica; gli assensi in materia di servitù viarie, ferroviarie, portuali ed aeroportuali), ampliando conseguentemente l'ambito applicativo del comma 3 che prevede, oltre al ricorso della conferenza di servizi ove necessario, la possibilità di acquisire direttamente dalle amministrazioni preposte tutti gli atti di assenso, comunque denominati, necessari ai fini della realizzazione dell'intervento edilizio in ordine alle fattispecie a suo tempo individuate nell'abrogato comma 4.
Con la modifica anche all'art. 13 del T.U., infine, lo SUE diventa l'unico ufficio comunale ad avere la competenza nel rilascio dei permessi di costruire.
Viene, inoltre, inserito, anche un articolo aggiuntivo - art. 9-bis relativo alladocumentazione amministrativa - che prevede l'obbligo, in capo alle amministrazioni, di acquisire d'ufficio i documenti, le informazioni e i dati (compresi quelli catastali), che siano in possesso della pubblica amministrazione, ai fini della presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli abilitativi edilizi. La stessa disposizione prevede anche il divieto per le amministrazioni di richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e l'autenticità dei documenti, informazioni e dati che siano in possesso della P.A. (in forza del principio della decertificazione dei rapporti tra privati e P.A. già sancito dall'art. 15 della legge 183/2011 - legge di stabilità 2012).
Il comma 2-bis ha inoltre previsto l'attuazione, da parte delle amministrazioni comunali, delle norme introdotte dal citato art. 13, comma 2, entro il termine massimo di sei mesi dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (ossia entro il 12 febbraio 2013)
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1 commenti:
buongiorno chiedo cortesemente se possibile un aiuto.Il precedente proprietario ha effettuato delle variazioni all'abitazione che non sono in planimetrie.Ora io a distanza di vent'anni vorrei sistemare le cose. Non so però se mi conviene una sanatoria od una cila e far figurare che i lavori li effettuo ora. Lui aveva aperto una finestra, due velox sul tetto e spostato delle pareti. Mi può consigliare? Un primo tecnico mi aveva consigliato di far finta di fare i lavori ora, invece un altro mi consiglia di sanare le finistre e poi fare semplicemente delle variazioni catastali per le pareti. grzie
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