L'ARCHITETTO RISPONDE:SOTTOTETTI E POTENZIALE USO COMUNE (Legge 11 dicembre 2012, n.220)

Ci siamo gia' occupati in passato dell'uso dei sottotetti e dell'eventuale utilizzo di questi vani a fini abitativi, laddove le leggi regionali e comunali lo consentano; tuttavia la continua richiesta di chiarimenti in merito ci ha spinto ad approfondire la questione anche in virtu' dell'approvazione della legge sulla riforma del condominio (L.220/2012) entrata in vigore il 18 giugno 2013.

Nel dettaglio guardando alla definizione di sottotetto si puo' dire che questo puo' essere definito come "ambiente compreso tra l'ultimo solaio piano e il tetto" (dizionario Treccani on-line); questa parte del fabbricato rimane spesso abbandonata e destinata a deposito o ripostiglio trascurandone le forti potenzialita' di un'eventuale trasformazione a fini abitativi dello stesso secondo le normative ed i regolamenti locali di ogni singola regione e comune. 

Abbiamo gia' affrontato la questione relativa a quelli che sono i requisiti essenziali per trasformare un sottotetto e renderlo abitabile, rispettando sostanzialmente i criteri del'osservanza dell'altezza media ponderale interna e del rapporto areoilluminante, nonche' del rispetto delle reciproche distanze tra fabbricati che non devono eludere il limite minimo dei 10 mt. cosi' come determinato dal D.M. 1444/68 (da non applicarsi laddove venga utilizzata una soluzione di recupero che non preveda il sopralzo delle linee di gronda o che si configuri come intervento con sola modifica della pendenza di falda - tetti "alla francese" con doppia pendenza). Un'attenta analisi delle leggi regionali ha reso quindi potenzialmente utilizzabili migliaia di solai con piccole e semplici modifiche come l'innalzo dell'altezza di colmo del tetto dove possibile o l'apertura di lucernari, abbaini o terrazzini " a tasca" che hanno dotato questi spazi dei requisiti essenziali per l'abitabilita', mentre prima si configuravano come semplici spazi "intercapedine" a protezione dal caldo,dal freddo e dall'umidita', creando una camera d'aria che isolava il tetto dalle cubature degli ultimi piani.

Con le recenti innovazioni nei sistemi di coibentazione, che rendono di fatto questi spazi obsoleti e quindi riutilizzabili ad altri fini aumentandone anche il valore economico, si pone la pesante questione della proprieta' degli stessi: sono di proprieta' del condominio o dell'appartamento in proiezione sottostante?

Negli ultimi anni sono state innumerevoli le cause intentate al fine di contendere la proprieta' del sottotetto spesso rivendicato dal condominio e utilizzato invece in maniera autonoma da un singolo condomino che ne vanta la titolarita' esclusiva.

In realta' l'art.1117 del C.C. nell'elencazione delle parti comuni di un edificio e quindi soggette al regime del condominio, ante riforma, non faceva menzione del sottotetto quale bene comune, anche se tale elencazione non e' mai stata ritenuta tassativa ma piuttosto esemplificativa della casistica de quo.

L'approvazione della legge sulla riforma del condominio (L.220/12) di fatto ha solo apparentemente mutato la situazione annoverando al n. 2 del suo testo il sottotetto tra le parti comuni di un edificio citando espressamente "i sottotetti destinati per caratteristiche strutturali e funzionali all'uso comune"; ma, in realta', la valutazione di questa circostanza viene svolta in concreto caso per caso.

E' chiaro che il possesso di un titolo di acquisto comprovante l'appartenenza del sottotetto alla singola unita' immobiliare esclude che il bene possa intendersi di proprieta' condominiale (cfr. Cass. Civ., Sez.II, 19094/2014). 

Bisogna riportare che non e' propriamente giusto ritenere sufficiente cio' che viene determinato nell'ultimo titolo di provenienza, ma piuttosto si dovrebbe risalire al titolo originario (titolo pilota) nel quale in maniera inconfutabile il venditore, primo proprietario di tutto il fabbricato, determina la proprieta' dell'ultimo piano, rendendo eventualmente i singoli spazi pertinenza di altri (cfr. Cass. Civ., Sez.II, 28141/2013 - Manca il titolo che attribuisce la proprieta' esclusiva:il sottotetto e' del condominio).

In assenza di tale titolo come bisogna orientarsi? Di chi e' il sottotetto? Di un singolo condomino o del condominio e per tanto spettante a tutti i condomini in pro quota millesimale? Queste polemiche andate avanti per decenni non hanno trovato una piena soluzione quindi nella legge sulla riforma del condominio e il tutto viene demandato alla casistica ormai acclarata e consolidatata man mano nel corso del tempo dalla giurisprudenza a sua volta cristallizzatasi nelle recenti sentenze della Corte di Cassazione ove si arriva a definire il principio di "presunzione di comunione ex art.1117 C.C." finalizzato all'accertamento caso per caso della funzione che in concreto il sottotetto e' destinato a svolgere: si rileva che la presunzione di comunione si puo' utilizzare laddove sia comprovata un'oggettiva destinazione del vano in questione ad un uso condominiale comune comprovabile e non solo presunto (Cass. Civ. Sez.II, 10244/03; cfr. anche Consiglio di Stato, Sez.IV, 4744/05 - Cass. Civ. Sez.II, 23448/12).

Si puo' quindi concludere che un sottotetto si puo' ritenere pertinenza e proprieta' esclusiva del proprietario dell'appartamento dell'ultimo piano laddove si possa dimostrare che il vano in questione sia destinato esclusivamente a servire da protezione dell'appartamento suddetto dal caldo, dal freddo e da tutti gli agenti esterni che ne possano variare la qualita' biotermica interna. Il che ovviamente esclude quei vani che in una qualche maniera sono direttamente collegabili a parti comuni dell'edificio (ad esempio fra tutti botole a soffitto collegate con il vano scala condominiale).

Posted in: L'architetto risponde