SPECIALE:L'ARCHITETTO RISPONDE - Distanze minime legali tra fabbricati

Nella valorizzazione commerciale di un sito, oltre a tenere conto dei parametri fondamentali come l'indice di fabbricabilita' fondiaria, massima altezza o massima superficie coperta, e' indispensabile anche considerare il rispetto delle distanze "legali" dai confini e dai fabbricati.

All'art. 873 il Codice Civile stabilisce che i fabbricati che insistono su fondi contigui e che non siano uniti o aderenti, debbano distare tra loro almeno 3 metri, lasciando la possibilita' di aumentare tale distanza ai regolamenti edilizi locali.
L'intenzione del legislatore era quella di salvaguardare un minimo di igienicita' tra gli spazi interposti tra gli edifici, mantenendo un rapporto di equilibrio tra volumi costruiti e spazi liberi.

L'intervenuto D.M. n. 1444 del 02/04/1968 ha mutato il dettato del C.C. e la discrezionalita' dei regolamenti edilizi, introducendo per le aree di nuova edificazione e per i nuovi strumenti regolatori i "limiti di distanza tra i fabbricati" (art. 9) ossia quello che viene definita la distanza minima o distanza legale:

- ml. 10 tra le pareti di edifici antistanti quando di queste una sia finestrata:

- ml. 12 se gli edifici si fronteggiano per piu' di 12 ml.

- ml. 12 se le pareti che si fronteggiano sono entrambe finestrate

Per cui si conclude che quella che ora viene definita dal legislatore la distanza legale, pur rimanendo in linea con i meccanismi imposti dal Codice Civile, non rispetta piu' il limite minimo dei 3 ml. 

Supponendo di valutare il caso per cui esistano due fondi contigui non ancora edificati, il proprietario che edifica per primo avvalendosi di quello che viene definito "diritto di prevenzione", ha la facolta' di scegliere la posizione del suo edificio tra le opzioni consentite, cotringendo il suo vicino a comportarsi di conseguenza.
Si potranno quindi profilare i due casi:

A) COSTRUZIONE CON PARETE SU CONFINE  (d=0) 

Il vicino che andrà a costruire come secondo (B) rispetto al primo avente titolo ad aver costruito (A) dovrà o rispettare l'intera distanza legale (distanza minima) o costruirà anch'egli sul confine.

B) COSTRUZIONE CON UNA PARETE A META' DELLA DISTANZA LEGALE (d/2)

Il vicino che andrà a costruire per secondo si manterrà alla stessa distanza dal confine d/2

C) COSTRUZIONE CON UNA PARETE ALL'INTERO DELLA DISTANZA LEGALE (d) o        superiore


Il vicino che edifica per secondo potrà attestarsi o sul confine (fig. 3a) o a metà della distanza legale d/2 (fig. 3b)  o all'intero della distanza legale o superiore  (fig. 3c)


D) COSTRUZIONE CON UNA PARETE INFERIORE ALLA DISTANZA LEGALE (d) ma        superiore alla sua meta d/2

Il secondo avente diritto ad edificare deve attestarsi alla distanza minima ossia metà della distanza legale d/2, così da non impedire al primo avente diritto ad estendere la sua costruzione in un secondo momento (fig.4)
                          
Nelle regole esaminate dal Codice Civile si suppone che ci sia stia occupando di fondi contigui quindi tra loro confinanti e che appartengano a proprietari diversi; bisogna anche considerare il caso in  cui tra i due fondi ci sia per esempio una striscia di terreno di proprietà di terzi (una strada comune o privata, un fosso, etc..) in questo caso viene sempre rispettata la distanza legale ma con piccole variazioni:






E) COSTRUZIONE CON UNA PARETE SUL CONFINE (d=0)

Il vicino che edifica per secondo (B) deve tenersi alla minima distanza legale per intero se la proprietà interposta lo consente, senza poter richiedere la comunione del muro o costruire in aderenza, in quanto la porzione "C" di terreno non è di sua proprietà.



F) COSTRUZIONE CON UNA PARETE A META' DELLA DISTANZA LEGALE (d/2) o superiore

Il vicino che costruisce per secondo si manterrà ad una distanza completare per raggiungere la distanza minima legale o si attesterà sul proprio confine (fig.6).




L'importanza del rispetto delle minime distanze legali da parte di chi edifica per primo tra due lotti finitimi è legata alla essenziale necessità di non andare a ridurre la potenzialità edificatoria del lotto finitimo; edificare a distanze diverse da quelle prescritte può legare il secondo avente diritto a costruire ad una servitù che limita il reale diritto di godimento del bene.

Infatti mettiamo il caso che il primo proprietario (A) di due lotti finitimi vada ad edificare la sua costruzione ad una distanza inferiore a metà della distanza legale, se ne deduce facilmente che il secondo proprietario (B) dovrà costruire ad una distanza complementare tale da ricostruire tra le parti l'intera distanza legale, andando così a perdere parte della superficie edificatoria tra i due lotti (fig.7). E' facile comprendere il danno causato dal proprietario A.
Questo caso è espressamente previsto dal Codice Civile che all'art. 875 determina che se il muro di fabbrica viene edificato ad una distanza inferiore alla metà della distanza legale, il vicino (B) che intende edificare potrà chiedere all'altro se intende estendere la sua proprietà fino al confino in modo da dare la possibilità di costruire in aderenza o comunione o se demolirà la sua parte di costruito sino alla distanza legale.
Il proprietario A è tenuto a comunicare entro 15 gg. dalla richiesta di chiarimenti del proprietario B, il quale allo scadere del termine previsto ed in assenza di risposta può ottenere la vendita coatta del suolo da occupare con la sua fabbrica per poter costruire in aderenza o comunione.Il prezzo del terreno sarà pagato secondo il valore di mercato al momento dell'acquisto.

in caso chiaramente di lotti con interposta fascia di proprietà di terzi (C) il proprietario B non potrà richiedere al proprietario A la vendita coatta ma potrebbe esigere la costruzione sino al confine o l'arretramento fino al raggiungimento di metà della distanza legale.
L'art. 879 del Codice Civile definisce la situazione per cui la costruzione prospetti pubbliche vie o piazze, per cui il rispetto delle distanze minime legali è demandato agli strumenti urbanistici comunali o a quanto previsto dal D.M. 2 aprile 1968 n. 1444 ossia che la distanza dell'edificio dalla strada è funzione della sezione stradale come di seguito dettagliato:


  • per sede stradale inferiore ai 7 ml.                                          - ml.   5.00
  • per sede stradale compresa tra i 7  e i 15 ml.                         - ml.   7.50
  • per sede stradale oltre i 15 ml.                                                - ml. 10.00

Quindi volendo sintetizzare si può affermare che tutta la materia delle distanze legali tra edifici è normata dal Codice Civile dall'art. 873 all'art. 907.
Rimane fatto notorio che la legislazione locale , i Regolamenti Edilizi, le leggi ambientali regionali ed il Codice della Strada possono imporre distanze minime superiori.

Il codice Civile stabilisce che tra due edifici ci debba essere almeno una distanza di 3 ml. e questo concetto può essere derogato solo in poche eccezioNI, come nel caso in cui ci sia un accordo privato tra vicini ed in mancanza di specifiche del regolamento edilizio locale oppure nel caso in cui due edifici si trovino ad una distanza inferiore ai 3 ml. da più di 20anni e nessuno dei proprietari abbia presentato obiezioni.


DISTANZE TRA FABBRICATI: PRECISAZIONI


COSA SI INTENDE PER INVOLUCRO EDILIZIO O PARTI COSTRUITE?

E' chiaro che l'interpretazione della norma è sempre opinabile e potrebbe dar luogo a spiacevoli situazione di erronea valutazione.
A tal proposito nell'ultimo periodo sono state emesse numerose sentenze della Corte di Cassazione che hanno portato chiarezza laddove vigeva la libertà interpretativa.
Quando si parla di distanza tra fabbricati ed elementi costruiti bisogna fare attenzione a cosa si intende per involucro edilizio o parti costruite, per comprendere da dove bisogna misurare la distanza.
Tutti gli elementi strutturali come travi, pilastri, muri e scale sono da intendersi come  parti costruite e quindi facenti parte dell'involucro edilizio sono computate ai fini delle misurazioni.

Gli aggetti di carattere ornamentale come lesene e cornicioni marcapiano non sono da considerarsi come costruzioni; gli aggetti riconducibili ai balconi sono invece fanno distanza solo se sono più lunghi di una certa distanza e comunque la loro funzione è demandata ai regolamenti edilizi locali.
La maggior parte degli strumenti urbanistici si è orientata verso  l'interpretazione per cui a meno che le sporgenze siano di ridotte e abbiano carattere ornamentale, tutte quelle che per il loro carattere tipologico si configurino come ampliamento della superficie abitativa del vano corrispondente sono da computarsi al fine della definizione del rispetto delle distanze minime legali (sentenza T.A.R. n. 2065 del 09/08/2013).

Un altro punto che va preso in considerazione è cosa si intenda per pareti finestrate in merito al calcolo delle distanze e alla modalità nelle quale queste si fronteggiano.

Una recente sentenza del 22 novembre 2013 (sentenza n. 5557 Consiglio di Stato) ha ribadito un principio già espresso in giurisprudenza ma spesso mal interpretato ossia:


" la distanza di 10 metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, 
prevista all'art.9 del D.M. 

n. 1444  del 02 aprile 1968, va calcolata con riferimento ad ogni punto del fabbricato e non alle sole parti che si fronteggiano....e va considerata per tutte le pareti finestrate e non solo per quella principale, prescindendo dal fatto che queste siano o meno in posizione parallela"


I giudici del Consiglio di Stato hanno dato valore nella sopracitata sentenza ad un privato in un procedimento avverso un titolo abitativo rilasciato dal comune di Monza, ribadendo quanto già dichiarato in un'altra sentenza precedente la n. 6909/2005 nella quale viene sancito in maniera imprescindibile che  il principio del rispetto dei 10 metri tra fronti finestrati va rispettato anche se solo una delle due finestre sia finestrata; inoltre sottolinea che per parete finestrata si intende anche una parete munita di una qualsiasi apertura come porte, finestre e balconi di ogni sorta e tipo.
Inoltre la stessa sentenza riscorre tutte le distanze previste per le differenti zone territoriali omogenee a seconda che il fabbricato si fronteggi per una distanza o mkeno superiore ai 12 metri, caso in cui la distanza minima tra i fabbricati è assunta pari all'altezza del fabbricato più alto.
Sentenza Consiglio di Stato n. 5557 del 23/11/2013

La stessa sentenza ribadisce anche che:


" Gli sporti cioè le sporgenze da non computare ai fini delle distanze perchè non attinenti al corpo di fabbrica che racchiude il volume che si vuol distanziare, sono i manufatti come le mensole, le lesene, i risalti verticali delle parti con funzioni decorative, gli elementi in aggetto di ridotte dimensione, le canalizzazioni di gronda  ed i loro sostegni, non invece (da non scomputare dal rispetto) le sporgenze di particolari dimensioni, anche dei generi sopra indicati, che siano finalizzati ad estendere e ampliare per l'intero fronte dell'edificio 
la parte utilizzabile per l'uso abitativo."





CRITERI DI MISURAZIONE

E' di fondamentale importanza rimarcare quello che è stato già definito da molteplici sentenze  come la recente sentenza della Corte di Cassazione, Sezione II, n. 5158 del 04 marzo 2011 che ribadisce che "Le norme sulle distanze legali si applicano soltanto agli edifici che si fronteggiano, per cui la loro misurazione deve essere effettuata in modo lineare e non in maniera radiale come previsto in materia di vedute".

La sentenza n. 2548 del 25 luglio 1972 invece definisce in maniera univoca cosa si intende per edifici che si fronteggiano ossia: "...due fabbricati sorgenti su bande opposte rispetto alla linea di confine si fronteggiano in minima parte nel senso che, supponendo di farli avanzare in linea retta verso il confine si incontrino almeno in un punto".
(pubblicazione Ordine Ingegneri Catania - Progetto Ingegnere Comm. Giovani - Ing. PLATANIA G.)





























E' da tener presente che con l'approvazione del Decreto del Fare (L. 98/2013) è stato introdotto nel Testo Unico dell'Edilizia l'art. 2 bis che stabilisce la potenzialità da parte delle regioni autonome di derogare le distanze minime.

3 commenti:

Đào Quân ha detto...
Questo commento è stato eliminato da un amministratore del blog.
Peppe ha detto...

Mi chiedevo quale distanza considerare se quella tra edifici e'>10m e quella di confine e' <3m

Anonimo ha detto...

Ma se volessi costruire 2 o più fabbricati/edifici all'interno di un unico lotto, con un unico proprietario, fra di essi posso non rispettare i 10m?

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